5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(d施为什么读yi什么意思，施怎么读啊ù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团施为什么读yi什么意思，施怎么读啊等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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