5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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