OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和(hé)预宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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