OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相(xiā酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的ng)信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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