OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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