导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tā小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式n)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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