万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàn萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌g)况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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