近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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