饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号来承担。0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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