OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(pí戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班ng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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