导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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