万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故 alt="北(běi)京(jīng)房(fáng)圈(quān)大消息！顶级富豪(háo)，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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