5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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