饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(j一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？ì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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