文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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