导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗>　　

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　

　　

　　

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　

　　

　　

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　

　　

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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