饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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