5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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