近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎn孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重g)的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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