文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me祈使句例子英语，祈使句例子10个)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

祈使句例子英语，祈使句例子10个　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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