近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xià雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗n)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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