5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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