5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自831143是什么意思然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　831143是什么意思

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 831143是什么意思