导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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