导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正trong>我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(d防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正e)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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