万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗4px;'>正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗ong>如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？