导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì二婚和剩女哪个干净，女性生理需求)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(二婚和剩女哪个干净，女性生理需求rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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