一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两-重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院

一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读(dú)<一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两/strong>

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。