近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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