万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。119出警收费吗 119出警收费标准是多少>

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”119出警收费吗 119出警收费标准是多少>

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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