导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(d微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔uō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔>

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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