近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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