5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成压在玻璃窗边c，在窗户边c(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东压在玻璃窗边c，在窗户边c金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(压在玻璃窗边c，在窗户边cyī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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