文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”东隅已逝桑榆非晚是什么意思ong>

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程东隅已逝桑榆非晚是什么意思款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī东隅已逝桑榆非晚是什么意思)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。