万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。<语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么/p>

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

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　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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