导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)900010的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米"中国户均几套房？| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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