文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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