近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一HBC路由器能用WiFi吗，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变HBC路由器能用WiFi吗化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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