近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情造梦西游3宠物技能几级领悟况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者造梦西游3宠物技能几级领悟的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá造梦西游3宠物技能几级领悟)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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