近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募RE网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言ITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分(网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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