“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像过去十年的(de)系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学(xué)家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以发(fā)现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价(jià)大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的(de)成本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的(de)最低水(shuǐ)平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的(de)一(yī)家房企进(jìn)行举例，它一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果负(fù)债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负(fù)债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是(shì)以同一(yī)筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有限公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依(yī)次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的(de)持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战(z一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十hàn)略(lüè)布局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于(yú)5月10日(rì)接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的(de)统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜(qián)力价(jià)值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集团和大亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高(gāo)的(de)，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大(dà)部(bù)分(fēn)项目到期(qī)之后(hòu)，经(jīng)过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定(dìng)人(rén)员(yuán)成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司能在业(yè)内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十