饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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