饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规(你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的guī)定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chē你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的ng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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