导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家(夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(sh夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022āng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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