5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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