饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么ong>

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dì作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么ng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。