万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(h年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停ǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(sh年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停í)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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