导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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