近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　浙k是浙江哪个城市的rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产浙k是浙江哪个城市的的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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