万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法(陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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